ご案内
今度は、Ｓさんが仲介業者に矢の催促をする番になった。
坪八○○万円の線は崩さなかったから、買い手は容易に見つからず、とうとう残金の支払いの期限がきた。
残金の決済は、融資に頼るしかない（つなぎ融資という）。
幸い銀行は、快く融資に応じてくれたが、アパートの建築資金までは出ない。
それに、翌年の末までに売却しないと、それこそ買換えの適用が受けられなくなる。
Ｓさんはジリジリと、尻に火がついたようになり、ノイローゼになった。
何とか坪七○○万円で買い手が見つかり、Ｓさんもこれくらいならしかたないだろうと手を打った。
何とか建築のほうも間に合い、買換え特例の適用も受けたが、Ｓさんはその取引のタイミングがまずかったために、イライラの毎日だった。
よほどの資金的余裕のある場合を除いては、先に買換え資産を購入するというのは、やめたほうがよい。
売却と購入のタイミングは、図のようにするのが望ましい。
それは、ちょっとしたタイミングで可能だ。
買い換えといっても、買換えによって税務流出を免れるという話ではなく、その反対の場合である。
値上がりを見込んで購入した不良資産をどう処分するかという話だ。
不良資産というのは、不動産そのものが不良というのではなく、価格に見合った収益があげられないという意味である。
たとえば、相続税対策などというふれこみで買わされた高級アパートなどの場合、家賃収入がローン支出額の半分にも満たないということがザラである。
最初から収益性無視で購入しているからである。
収益性が低い、年々自己資産を食いつぶすアパートで、相続税対策をしようなどというのは、はじめから本末転倒なのである。
より悲惨なのは、遊休資産を投資用として買わされていた場合である。
収益ゼロの土地に営々と利息をつぎこむことになる。
不良資産は、長く持つほどその被害は多くなる。
不良資産は早く処分してしまうに限る。
その方法をなんとか考えだすことだ。
低収益物件はできるだけ高収益物件に、遊休資産は収益物件に買換えるもちろん、買換えを困難にしているのは、資産の担保割れである。
他に担保となる資産をもって、自己資金をある程度捻出できるのなら、銀行とじっくり話し合ってみることだ。
買換えにうまく成功している個人や企業も多くある。
処分価格に余りこだわらず、利回り中心の資産運用をすべきだ。
なお、住宅については、要件は厳しいが、担保割れ住宅の買換えローンを扱っている銀行が増えている。
高収益の企業や高所得の個人の場合には、不良資産の売却損は他の利益と通算されて税金が安くなる分だけ助かる。
したがって処分の時期は、企業や個人が高収益をあげている時期にする。
企業が赤字になったり、個人が定年退職して収入がなくなったりした後では、このメリットは完全に失われる。
他の不動産を処分して譲渡益が出る場合などは、その最高の時期である。
その時期をのがすと資産の処分はどんどん難しくなる。
適切な時期に売却しようとしても、売却先を探すのは容易ではない。
そんな場合、親戚や同族会社に売却するのもひとつの方法だ。
この場合は、売却価格に注意しなければならない。
必ず時価にすること、そうでないと個人の場合は贈与、会社の場合は役員賞与などとして法外な税金を払う破目になることがある。
不動産という商品は、きわめて特殊な商品だということができる。
不動産を購入することは、一生にそう何回もあることではないから、購入者の情報には限りがあるからだ。
だから、いざ不動産を探そうとして身の回りの知人や親戚に頼んでみても、情報がかぎられていて、思い通りの物件はなかなか見つかるものではない。
ほとんどの場合、どうしても宅建業者の仲介に頼らざるをえない。
だから、宅建業者の選択を誤らないことが、いい物件を購入するための第一歩となる。
宅地建物取引業者は、二以上の都道府県に事務所のある場合には建設大臣、一の都道府県にのみ事務所のある場合には、都道府県知事の免許を受けなければならない。
宅建業者名簿や免許申請、変更の書類はだれでも閲覧できる。
各都道府県の宅建業主管部課へ行けば、いつでも見ることができるから、役員の略歴や売買等の取引実績などの情報を知ることができる。
不動産取引において必ず重要事項の説明を受ける。
また、重要事項の説明は、取引主任者の資格を有するものが行なうことになっている。
取引主任者証の提示を受けてから、重要事項の説明を受け、疑問点は必ず問いただして解決しておくこと。
建築の計画が具体化した場合、ちょっと悩まされるのが建築設計。
アパート経営などの場合、とくに建築設計が重要となる。
その建築設計を建築設計事務所に依頼したほうがよいか、建築設計を含め、建築会社に一括して任せたほうがよいかが問題になる。
建築設計事務所にしても、建築会社にしても、良心的で有能であることが第一の条件だ。
建築設計事務所に頼むと、設計管理費が余分にとられるように感じる人がいるが、建設会社に一括依頼しても、その分はキチンとその請負金額に入っているのである。
建設会社に一括依頼した場合は、設計管理と建築が同じ会社という欠点があるが、良心的で有能な会社なら、とくに心配ないだろう。
設計管理を建築設計事務所に頼んだとしても、担当建築士が無能で、建設会社と馴合でやられたら同じことだ。
建築士が本当に有能で、建築単価や工事現場を厳しくチェックしてくれるのなら、一番の方法であり、かつ経済的でもある。
情報の乏しい素人には、有能で良心的な建築士の選定は簡単にいかない。
そこで、建築業界に精通しているコンサルタントに相談するのもいい方法だ。
建築には『建築コンサルタント」を活用するコンサルタントは、建築士の選定または建設会社の選定から仕事をはじめる。
資産運用に関して、永年、建築の相談を手がけているから、建築業界の酸いも甘いも知りぬいている。
設計や管理のハード面の点検と、顧客のニーズにこたえるソフト面のアドバイスを兼ねている。
建築コンサルタントに、建築費の一％程度のコンサルタント料を払っても、結局は割安な買物をすることになる。
不動産の取得するとき（買換えや等価交換で取得するときも同じ）には、仲介手数料、登記手数料などの経費のほかに、最低でも、次の三つの税金がかかってくる。
仙印紙税（契約書を取り交わすとき）不動産を購入するときなどの契約書には、必ず印紙を貼って消印する。
売買契約書は通常二通作成し、売主と買主がそれぞれ保管することになるが、二通ともそれぞれに印紙を貼らなければならない。
ただ契約書は一通だけつくり、売主か買主がそれを保管し、他方はコピーだけを保管する形をとれば、印紙は一通ですむ。
不動産を取得すると、所有権の保存登記や移転登記をすることになる。
登記は、一般的には司法書士に依頼し、司法書士に支払う手数料といっしょに支払うことになる。
この中で、土地に関する所有権移転登記の千分の五○がもっとも大きな負担になっている。
土地に関しては、特例措置もないので、この金額はあらかじめ固定資産税の評価証明書によって把握し、資金計画の中に入れておくことが必要だ。
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